Køb af Andelsbolig – Hvordan?

I Danmark har vi leje, eje og andele midt i mellem, men hvad er det nøjagtigt en andelsbolig er og hvordan køber du en?

Vi ser nærmere på andele og specielt andelsforeningernes lån, som du bør være særligt opmærksomme på ved køb.

Hvad er en andelsbolig?

Den nemmeste måde at forstå andelsboligens virkemåde på, er ved et håndgribeligt eksempel.

En entreprenør bygger 20 huse og den samlede værdi vurderes til 20 millioner.

Husene vælges at blive solgt som andele.

For det er muligt, skal der dannes en forening med en bestyrelse og den skal optage en lån på 20 millioner i banken.

Når man låner skal der et indskud til – lad os sige 2 millioner.

Nu sælges alle andele og hver ejer skal derfor være med til at betale de 2 millioner i indskud, altså 100.000 kroner for at flytte ind og få et andelsbevis.

Lånet på de resterende 18 millioner afdrages over 30 år og hver måned skal de 20 andelshavere være med til sammen at betale afdraget.

Det gøres i praksis ved, at der betales en boligafgift hver måned fra hver andelshaver ind på foreningens konto, hvorefter de sendes til banken.

Altså er den overordnede idé, at man kan gå sammen i en gruppe og bygge huse, som man er fælles om at betale lånet på.

Med tiden vil gælden blive mere og mere afviklet og derfor stiger andelen i værdi. Den enkelte andelsejer ejer mere og mere af boligen, fordi denne har været med til at afbetale gælden i foreningen.

Lad os se lidt nærmere på boligafgiften

Boligafgift:
Den samlede boligafgift dækker afdrag på den samlede gæld til banken hver måned, men den dækker også en beløb hensat til vedligeholdelse af boligen.

Boligafgiften kan også indeholde andre fællesudgifter f.eks. for snerydning, renovation, tv pakker og til grundejerforeningen.

Den vil typisk være nøje udspecificeret i foreningens regnskab og er boligerne af forskellig størrelse, beregnes den ud fra en fordelingsnøgle i forhold til kvm.

En stor bolig betaler mere end en lille.

Boligafgiften reguleres hvert år til generalforsamlingen, så der tages højde for rentestigninger og andre stigninger i udgifter.

Andelsforeningens lån

Måske har du hørt, at man skal passe på med at købe en andel, fordi foreningen kan have dårlige lån.

Det er helt sandt.

En forening kan vælge mellem lån helt som private boligejere og derfor kan der f.eks. vælges afdragsfrie lån de første 10 år eller et lån med renteswap.(se mere i bunden om renteswap)

Der hvor du skal være særligt opmærksom, er ved foreninger der har kortfristede lånetyper, da det betyder de skal refinansiere indenfor kort tid og det kan betyde dyrere lån og dermed forhøjet boligafgift.

Et eksempel:

Vælger vores forening med de 20 huse at optage et 10-årigt afdragsfrit lån på de 10 millioner og fastforrentet lån på de sidste 8 millioner, vil det blive billigere at bo i husene de første 10 år.

Når de 10 år er gået, skal der afdrages ekstra meget på de 10 millioner og det betyder en ekstra stor stigning i boligafgiften.

Køber du et af husene efter 8 år, vil du altså pludselig 2 år efter skulle til at betale meget mere hver måned i boligafgift.

Derfor er det mest overskueligt, at købe en andelsbolig hos en forening, der har fastforrentede lån med lang løbetid, da lånet dermed ikke vil påvirke boligafgiften.

Af særlige lånetyper som du vil møde, kan nævnes de indeksregulerede lån.
Her følger renten udviklingen i markedet, læs mere forneden.

Andelsboligens stand og vedligehold

Hvis en andelsbolig er bygget i materialer, der aldrig forgår, vil dens værdi i teorien stige hver eneste måned i takt med at banklånet hos foreningen tilbagebetales.

Men den slags materialer er de færreste andelsboliger og lejligheder bygget af, hvilket betyder du skal være særligt opmærksom på boligens vedligeholdelses tilstand når du køber.

Hver måned afsættes et beløb til vedligehold, men er det beløb fastsat alt for lavt, kan der komme ekstra regninger ud over det opsparede beløb og det skal medlemmerne af andelsforeningen sammen betale.

Eksempel

Køber du et af de 20 huse efter f.eks. 30 år og er der ikke blevet skiftet vinduer og tag, så vil det snart være på tide.
Er der ikke opsparet et stort beløb til de nye tage og vinduer, vil det være nødvendigt at optage et nyt lån for at få penge til udskiftningen.

Det nye lån skal alle andelshavere være med til at afdrage på hver måned og derfor sættes boligafgiften op.

I rigtig mange foreninger er der ikke opsparet store summer til vedligehold, da man forventer foreningen har afdraget så meget gæld til banken på de 30 år, at der er masser af friværdi og derfor mulighed for at optage nye lån.

Det er der sikkert også, men du skal bare være opmærksom på, at boligafgiften kan komme til at stige kraftigt i forhold til det tidligere beløb.

Få mere information om Andelsboliger og fagtermerne på Boligtender.dk

Lån til indskud og køb af andel – Andelsboliglån

For at flytte ind i en andel, skal du betale den værdi andelen har. I gamle andelsforeninger er gælden næsten afbetalt og det betyder andelen har alt værdien.
Her vil du derfor opleve at andelens pris er meget høj og boligafgiften er meget lav.

Den del du skal købe er ikke som ved et hus kun DIN, det er en andel af foreningen og derfor kan du ikke få et almindeligt billigt realkreditlån til la rente.

Det betyder, at du kun kan få et ganske almindeligt banklån, som hvis du skulle købe ny bil.

Det er en langt højere rente og den ligger typisk på omkring 4-5% her i 2017, hvor dette skrives (realkredit på omkring 1-2%)

Din bank kan dog få sikkerhed i din andels værdi og derfor er det sjældent svært at få lov til at låne til en andel.
Banken vil dog gerne se andelsforeningens regnskab, så de kan se om andelen nu også har den værdi du gerne vil låne til.

I nogen andelsforeninger kan du kun låne 80% af andelens værdi og andre har ikke nogen bestemmelser på det område.

Udgifter ved at bo i en andelsbolig

Hver måned skal du betale boligafgiften, så foreningens lån bliver afdraget og alle Jeres fællesudgifter betalt.

Herudover vi du typisk selv skulle betale for din el regning, din varmeregning og dit vandforbrug samt din indboforsikring. Selve forsikringen af boligen står andelsforeningen for.

I nogle foreninger er der internet og TV pakke med i boligafgiften og i andre må du selv stå for den del.

Der kan også være dele af boligen du selv skal stå for at vedligeholde f.eks. en tilbygget carport.

Den slags ting finder du informationer om i andelsforeningens vedtægter

Andelsforeningens vedtægter

Ved dannelse af foreningen, er der i sin tid lavet vedtægter, der bestemmer en lang række vigtige ting omkring hver andel.

Der står hvordan køb og salg skal fungerer og hvad hver andelshaver må og ikke må.
F.eks. vil der være klare retningslinjer for om du må indsætte nyt køkken og hvordan det skal gøres.

Der vil også være angivet om du kan få en værdistigning af din andel, hvis du selv renoverer den indvendigt, samt hvordan det beregnes.

Vedtægterne beskriver med andre ord reglerne for at bo i andelen, der kan være angivet om du må have hund og kat, om regnskabet skal føres af en statsautoriseret revisor osv.

De er derfor yderst vigtige at gennemlæse før et køb.

Sådan køber du en andelsbolig

Overvejer du at blive andelsejer er der rigtig mange ting, du bør være særligt opmærksom på, her kan vi kun anbefale, at du kontakter en dygtig erfaren boligadvokat, så du ikke overser vigtige punkter før handlen. Indskriv eventuelt et advokatforbehold i købskontrakten

Vær specielt opmærksom på:

– Andelsforeningens typer af lån og løbetid
– Andelsforeningens vedtægter
– Boligens generelle vedligeholdelsestilstand
– Beløb afsat til vedligeholdelse af boligerne
– Dine forpligtelser som andelshaver beskrevet i vedtægterne

Selve handlen forløber næsten som med et almindeligt hus, dog må prisen ikke overstige vurderingen af andelens værdi, som er anført i regnskabet.

Køber du et af de 20 huse i eksemplerne ovenfor, må andelshaveren altså ikke sætte det til salg til 5 millioner, fordi ”det ligger godt”.

I København er andele derfor yderst eftertragtede, da værdien på papiret i regnskabet sjældent er tilsvarende køb af en lejlighed.

Her får man med andre ord et særligt godt køb kontra ejerbolig.

Når I er blevet enige om en pris, der ikke er højere end vurderingen (der må gerne gives afslag i prisen) skal beløbet indsættes på andelsforeningens bankkonto, som herefter overfører dem til sælger.

Herefter gennemgås andelen for fejl og mangler og er alt på sin plads vil et mindre tilbageholdt beløb slutteligt blive overført til sælgeren og du kan flytte ind.

Bemærk boligen skal være energimærket før overtagelsen og sælger står herfor.